Hypotheek en leencapaciteit

De regels omtrent hypotheken houden ons jaar in jaar uit bezig. Het kopen en hebben van een huis is namelijk voor oud en jong een wens. En een huis zonder hypotheek is voor maar weinig mensen mogelijk. De hypotheek is ook nog eens een belangrijk onderdeel van de motor van onze economie. Dus wijzigingen in de regels omtrent hypotheken krijgen veel aandacht. Het heeft direct en indirect veel invloed op iemands inkomen , vermogen en toekomst. 

Het was premier Balkende en Rutte die ons nog beloofden dat hierin niets zou wijzigen. Inmiddels is alles anders en hebben we te maken met LTI en LTV. LTI is een afkorting voor Loan-To-Income en LTV staat voor Loan-To-Value of wel in simpel Nederlands heeft u volgens deze regels voldoende inkomen om de hypotheek te betalen en is de hoogte van de marktwaarde van de woning voldoende voor de hypotheek? Elk jaar wijzigen deze regels en worden complexer. Weet u hoeveel hypotheek u nog kunt krijgen onder welke voorwaarden? Of het wel of niet voordelig is (vervroegd) af te lossen of de hypotheek oversluiten met boeterente. Wat is een eigen woningreserve en wat zijn de gevolgen hiervan? Hoelang en hoeveel aftrek hypotheekrente heeft u nog en tegen welk belastingpercentage? Voorts zijn er andere regels voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie) en voordeelregelingen bij energiezuinige verbouwingen etc. Als financieel planner voor het opstellen van een financieel plan is dit wel belangrijk om u hierover goed te kunnen adviseren.

De overheid heeft ook nieuwe opleidingseisen over kennis, professioneel gedrag en vaardigheden ingevoerd voor hypotheekadviseurs en al eerder een provisieverbod ingesteld zodat adviseurs niet meer beloond worden afhankelijk van de hoogte van de hypotheek maar op basis van de werkzaamheden hiervoor. De banken blijven wel een spilfunctie houden. Zij willen u wel of niet het geld geven en zijn niet verplicht om geld te geven, ook als u aan alle wettelijke regels voldoet.

Vanwege de complexiteit en de vragen die ik hierover vaak krijg heb ik onlangs een verkorte vervolgopleiding gevolgd en ook het examen als vermogen- en hypotheekadviseur met succes behaald.

Wist u dat voor het berekenen van de maximale hypotheek er tabellen zijn die elk jaar door het Nibud worden opgesteld en gepubliceerd met een maximaal percentage financieringslast afhankelijk van het (gezamenlijke) inkomen ? en dat het inkomen van uw partner hierbij slechts voor 60% ( jaar 2017 , was jaar 2016 50%) meetelt en dat het uitgangspunt hierbij is dat de hypotheek geheel wordt afgelost ook als u nog een (oude) aflossingsvrije of spaarhypotheek heeft van voor 1 januari 2013. Sinds die datum is de rente van nieuwe (aanvullende) hypotheken alleen fiscaal aftrekbaar als aan een aflossing met een 30-jarige annuïteit wordt voldaan.

Hiermee is de wereld van hypotheken ingrijpend gewijzigd. Enerzijds is het aantal soorten nieuwe hypotheken drastisch afgenomen. Fiscaal zijn er alleen nog maar nieuwe hypotheken met annuïtaire of lineaire aflossing mogelijk. Anderzijds is de complexiteit van overgangsregelingen en voorwaarden meer dan evenredig toegenomen. Graag zou ik dit desgevraagd voor uw persoonlijke situatie nader kunnen uitleggen en laten zien.

Afsluitend hieronder een voorbeeldberekening van een maximale hypotheek ( 30 jarige annuïteit met 3% vaste rente voor 10 jaar zonder NHG) voor 2 partners met een vast bruto inkomen van respectievelijk €50.000 en € 16.000 , een studieschuld van € 10.000 ( van voor 1 september 2015) en een persoonlijk doorlopend krediet van € 15.000.

1. Maximale financieringslast % is € 50.000 + ( 60% van € 16.000) = € 59.600 volgens tabel 1. 23,5%
2. Maximale financieringslast per maand is € 50.000 + € 16.000 = € 66.000 x 23,5% = € 15.510 per jaar / 12 maanden = € 1.292,50.
3. Correctie in verband met studieschuld en doorlopend krediet is 0,75% x 10.000 + 2,00% x € 15.000 = €75 + € 300 = € 375.
4. Financieringslast per maand na correctie is € 1.292,50 - € 375 = € 917,50
5. Maximale financiering = annuïteitenfactor 237.1894 x € 917,50 = € 217.621
6. LTV ( loan-to-value) is in 2017 101% dwz maximale marktwaarde aankoop  = € 217.621 / 101% = €215.466.

Met een marktwaarde-taxatie  van € 215.466 kan met deze inkomens maximaal € 217.621 gefinancierd worden.

1. Is de marktwaarde-taxatie lager bijvoorbeeld € 205.000 dan kan op basis van Value maximaal 101% gefinancierd worden = € 207.050
2. Is de marktwaarde-taxatie € 225.000 dan kan op basis van Income maximaal € 217.621 gefinancierd worden.

Zoals u ziet bepaalt de laagste van deze twee grenzen de maximale hypotheek. In het geval van aankoop €215.466 moet u ook nog wel rekening houden met bijkomende aankoopkosten van ca. 6%  ( 2% overdrachtsbelasting + 4% voor notaris en hypotheekadviseur ) = totaal € 228.393. Financiering is maximaal € 217.621 waardoor € 10.772 hier aan eigen middelen nodig is.

Met deze studieschuld van € 10.000 en een doorlopend krediet van € 15.000 kan dus zomaar totaal €88.946 minder gefinancierd worden (  zie correctie berekening onder 3. En 4.  € 375 x 237.1894). 

Tenslotte is vermeldenswaardig dat de bruto woonlasten ( = zonder aftrek belastingen in verband met rente en kosten hypotheek) hier € 917,50 per maand zijn in de 1^e 10 jaar ,zie punt 4. Wordt de rente na 10 jaar bijvoorbeeld 5% , dan worden de bruto woonlasten met deze hypotheek ca. € 250 hoger , namelijk €1.168,24 per maand.

Zoals u kunt zien is dit alles een uitgebreide rekenexercitie en kan het verstandig zijn dit al vooraf te ( laten) doen voordat de hypotheekaanvraag wordt gedaan of zelfs voordat u een huis gaat zoeken. Dit rekenvoorbeeld is nog een relatief eenvoudige berekening. In het geval van NHG zijn er nog andere regels van toepassing. Ook wordt veel anders met een kortere looptijd van de vaste rente of een bestaande aflossingsvrije of spaarhypotheek en-of een eigen woningreserve.